Việc mua nhà ở Nhật rất dễ (người nước ngoài cũng có quyền sở hữu và mua bán nhà như người Nhật). Nước này không có bất kỳ yêu cầu nào về tình trạng thường trú. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu cũng rất đơn giản và không bị bất cứ ràng buộc nào. Khi mua nhà, người nước ngoài còn được áp dụng chế độ trả góp dài kỳ 20-30 năm (Có một số công ty bất động sản cho phép áp dụng trả góp 100 năm), với mức trả góp mỗi tháng khoảng 750 đô la Mỹ. Chính quy định này đã thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng như doanh nhân nước ngoài đến nước này tham gia vào thị trường bất động sản và góp phần đẩy giá nhà đất lên cơn “sốt”.
Mặc dù từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 đến nay do ảnh hưởng của nền “kinh tế bong bóng” nên giá cả nhà đất ở Nhật có giảm đi nhưng hiện nay giá đất ở Tokyo và Osaka vẫn đắt nhất trên thế giới. Giá trung bình của các căn hộ cao cấp ở Tokyo dao động ở mức 2000 vạn yên đến 10.000 vạn yên, với tỉ giá 151 đồng/yên quy ra tiền Việt là từ 3 tỉ đồng đến 15 tỉ đồng. Bên cạnh đó, quy luật giá nhà ở Nhật là càng gần với trung tâm, tiền nhà càng cao, càng xa trung tâm, tiền nhà càng rẻ. Ngoài ra, tiền nhà còn thay đổi tuỳ theo khoảng cách đến nhà ga, số năm xây dựng, môi trường xung quanh,…
 |
| Giá cả trung bình của các căn hộ cao cấp ở Tokyo dao động ở mức 2000 vạn yên đến 10.000 vạn yên, với tỉ giá 151 đồng/yên quy ra tiền Việt là từ 3 tỉ đồng đến 15 tỉ đồng. |
Theo tính toán của cục nhà đất Nhật Bản, nếu định mua một ngôi nhà ở Tokyo mà từ đó mất khoảng một tiếng để vào trung tâm thành phố thì cứ 100 mét vuông người mua sẽ phải trả thêm khoảng từ 50 đến 60 triệu yên (tính theo tỷ giá hiện nay thì nó tương đương khoảng từ 400 đến 500 nghìn đô la Mỹ). Chẳng hạn như một căn hộ cao cấp ở Quận Suginami của Tokyo với thời gian đi bộ tới ga xe điện là 11 phút, giá các căn hộ từ 5.300 vạn yên đến 7.360 vạn yên tức là từ 8 tỉ đồng đến 12 tỉ đồng, diện tích căn hộ từ 63,43 m2 đến 83,94 m2,…
Chính vì sự đắt đỏ đó, hầu hết sinh viên nước ngoài đi du học ở Nhật Bản hoặc công tác dài hạn mà hay luân chuyển giữa các chi nhánh thường chọn giải pháp thuê nhà để tiếp kiệm chi phí. Giá thuê nhà ở Nhật phụ thuộc vào kích cỡ và vị trí của căn hộ đó. Nếu thuê một căn hộ nhỏ dành cho một người nằm ở vị trí cách Tokyo từ 30 đến 40 phút thì người thuê sẽ phải trả khoảng 60 nghìn yên một tháng. Nếu như căn hộ đó to hơn hoặc ở gần ga hơn thì giá thuê nhà sẽ tăng lên vào khoảng 80 nghìn yên, thậm chí có thể là 100 nghìn yên.
Về giá cả, người Việt phải quán triệt tinh thần Nhật là một trong những đất nước đắt đỏ nhất thế giới, và đặc biệt nếu bạn ở Tokyo thì nên hiểu rằng Tokyo là thành phố đắt nhất Nhật bản, giá thuê nhà ở đây gấp 5, thậm chí 10 lần so với ở Việt Nam là chuyện hoàn toàn bình thường.
Một điều khác biệt nữa giữa việc thuê nhà ở Việt Nam và Nhật là: ở Nhật lúc kí hợp đồng thuê nhà, ngoài tiền nhà tháng đầu tiên phải trả, người thuê nhà còn phải trả thêm một số khoản khác, gồm: tiền lễ và tiền đặt cọc cho chủ nhà thuê; và thêm một khoản khác trả cho trung tâm môi giới bất động sản, gọi là tiền phí giới thiệu (các thủ tục thuê nhà ở Nhật chủ yếu thông qua nhà môi giới bất động sản, chứ không tiến hành giao dịch trực tiếp với chủ nhà).
Tiền lễ là tiền biếu cho chủ nhà trước khi vào nhà ở, không được hoàn lại sau khi hết hợp đồng. Tiền đặt cọc là tiền đặt trước cho chủ nhà, nhằm sửa chữa những tổn hại do người thuê gây ra sau khi hết hợp đồng thuê nhà, phần tiền dư ra nếu chi phí sửa chữa sau khi hết hợp đồng ít hơn tiền đã đặt cọc sẽ được chủ nhà gửi lại.
Về thủ tục tìm nhà, khác với ở Việt Nam, ở Nhật thủ tục thuê nhà thường được tiến hành thông qua các nhà môi giới bất động sản (fudousan). Muốn thuê nhà ở vùng nào đó, người thuê nên đến xem xét xung quanh vùng đó có những fudousan nào, có thể vào hỏi trực tiếp những fudousan đó. Người thuê nhà sẽ được giới thiệu chi tiết về những mẫu nhà trọ mà fudousan đó quản lý (trên bản vẽ), nếu tìm được nhà nào ưng ý (khoảng 2, 3 nhà) thì người thuê nhà có thể yêu cầu fudousan cho đi xem trực tiếp căn nhà như thế nào. Sau khi đi xem trực tiếp và thấy ưng ý về cấu trúc, thiết bị của căn nhà cũng như các điều kiện giá cả của hợp đồng, bước tiếp theo là kí hợp đồng thuê nhà.
Tại Nhật Bản, hợp đồng thuê nhà thường kéo dài 2 năm. Nếu sau 2 năm, người thuê vẫn muốn thuê tiếp nhà đó thì phải trả thêm một phí gọi là (koushinhi) để kéo dài hợp đồng, thường phí này bằng giá tiền một tháng thuê nhà (có thể ít hơn hoặc nhiều hơn tùy theo nơi ở và chủ nhà). Tuy nhiên, nếu đã kí hợp đồng 2 năm nhưng trong vòng chưa tới 2 năm có việc đột xuất, người thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải báo trước hơn 1 tháng cho phía nhà môi giới bất động sản, tùy theo hợp đồng lúc đầu thỏa thuận, người thuê sẽ phải trả tiền bồi thường cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng phù hợp.
Không biết mọi người mua nhà ở Nhật thế nào, chứ trường hợp của tớ cực nhanh và gọn nhẹ!
Lướt web tìm nhà, chọn giá cả, xem ảnh bên ngoài nhà, nội thất và bố trí các phòng bên trong nhà. Sau đó hỏi ý kiến mọi người xung quanh xem khu đó được đánh giá thế nào, trị an và sự thuận tiện ra sao. Bất ngờ là hỏi ai cũng nói khu đó tốt đấy, vậy là tớ đặt lịch đi xem luôn.
Xem nhà xong thấy mọi thứ trong nhà sạch đẹp, sáng sủa, hoàn hảo y như trong ảnh, nên là tớ quyết luôn. Tuy nhiên ở Nhật, chẳng ai dại gì mà lại trả một lần, trừ khi người đó cực giàu. Chứ bình thường người Nhật đi vay ngân hàng để ngân hàng trả luôn cho chủ nhà, sau đó hàng tháng mình sẽ trả lại cho ngân hàng kèm với lãi suất. Với giá đó vẫn còn rẻ hơn đi thuê nhà!
Nhưng không phải vay được với mọi ngân hàng, còn tùy vào thâm niên làm việc và thu nhập hàng năm của người đó nữa. Tớ đi làm được 8 năm, làm ở công ty hiện tại cũng 5 năm rồi nên có thể gọi là nghề nghiệp và thu nhập ổn định, không phạm pháp hay phạm luật, lại mang quốc tịch Nhật nữa nên ngân hàng xét duyệt cho vay cũng nhanh, mất có 1 ngày là có kết quả.
Giấy tờ cũng không hề rắc rối, tớ chỉ mang giấy tờ cá nhân như Phiếu trú dân, Hộ chiếu, Thẻ bảo hiểm xã hội, Chứng nhận thu nhập hàng năm, con dấu đã đăng ký ở quận. Ngoài ra, ra bưu điện mua mấy cái tem đóng thuế dán vào hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng vay ngân hàng thôi. Còn lại là đóng tiền cho các thủ tục hành chính, thuế, bảo hiểm hỏa hoạn (trường hợp có động đất, cháy nổ, ngập lụt, trộm vào nhà…), tiền giới thiệu, tiền quản lý v.v…
Vậy là chưa đầy một tháng tớ đã hoàn thành xong thủ tục mua nhà và chuyển tới nhà mới….
Ở Nhật có người thu nhập cao nhưng cũng khó vay ngân hàng mua nhà được, bởi con số trong tờ chứng minh thu nhập thấp mặc dù thực tế thu nhập cao hơn đấy nhiều, hoặc đi làm baito thì không thể gọi là ổn định được hoặc trường hợp giấy tờ không rõ ràng…
Sơ qua vậy đã, các bạn có ý định mua nhà ở Nhật thì tham khảo dần nhé ^^
Chúc mọi người ngày mới vui vẻ!!
Bất động sản Nhật Bản đang bị các nhà đầu tư nước ngoài “dòm ngó” và đẩy giá. Mặc dù vậy đây vẫn là thị trường nhà ở tiềm năng để đầu tư, đặc biệt là bất động sản thương mại ở các thành phố lớn như Tokyo, Osaka…
Một căn hộ trong khu phố Hiroo, phường Shibuya của Tokyo được bán với giá 66 triệu yên (khoảng 740.000 USD). Ảnh: The New York Times
>Theo Viện nghiên cứu đô thị Nhật Bản, giao dịch bất động sản tăng trưởng mạnh vào cuối năm 2014 và hiện đang ở mức tăng 16% so với với cùng kỳ trước đó. Đặc biệt là các giao dịch liên quan đến công ty nước ngoài, chẳng hạn các quỹ đầu tư, tăng gần 2,7 lần và đạt mức 1 nghìn tỷ yên. Tăng gấp ba lần so với năm 2013. Số tiền này tương đương 20% giá trị giao dịch nội bộ của thị trường bất động sản Nhật Bản năm 2014.
Tại sao nhà đất ở Nhật Bản bỗng dưng “hot” trước các nhà đầu tư nước ngoài? Viện nghiên cứu đô thị ghi nhận Nhật Bản bị ảnh hưởng nặng nề bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 và 2009, hệ quả đó là giá nhà đã giảm đến 4% trên toàn quốc, và gần 8% trong 6 thành phố lớn. Điều này được cải thiện nhờ các chính sách hoãn lại việc tăng thuế tiêu dùng của Thủ tướng Shinzo Abe, người lên nắm quyền vào tháng 12/2012 tác động. Các chính sách này, ông trìu mến gọi là “Abenomics”, bao gồm tăng chi tiêu cơ sở hạ tầng công cộng, giảm giá của đồng yên và chính sách cho vay nới lỏng tích cực của các ngân hàng Nhật bản (BOJ).
Dưới tác động của chính sách “Abenomics”, giá trị đồng yên giảm mạnh, chỉ bằng 14% so với đồng USD. Kéo theo đó, giá bất động sản Nhật Bản đang rẻ hơn khoảng 10% so với các đô thị lớn khác trên thế giới. Theo Zoe Ward – một công ty môi giới bất động sản ở Nhật Bản, mỗi mét vuông văn phòng tại Tokyo trong năm 2015 là 94 USD, rẻ hơn so với 179 USD tại Anh, 166 USD của Hong Kong và thậm chí rẻ hơn mức 95 USD của Singapore.
Thêm vào đó, các ngân hàng Nhật Bản đồng loạt đưa ra những gói cứu trợ bất động sản vô cùng hấp dẫn. Ví dụ: Ngân hàng Tokyo Star cuối 12/2014 bắt đầu đưa ra gói cho vay táo bạo dành cho khách hàng Đài Loan để mua bất động sản tại Nhật Bản. Theo chương trình mới, người vay sinh sống tại Đài Loan có thể nhận đến 500 triệu yên từ ngân hàng với Lãi suất thấp, chỉ khoảng 2%.
>Điều này dẫn đến những động thái “lạ” trên thị trường. Theo tờ The Straits Times của Singapore từ một nước có rất ít người nước ngoài sở hữu nhà, sau chính sách của Thủ Tướng Shinzo Abe, rất nhiều người Mỹ, Anh, Australia và đặc biệt, đầu năm 2015, người Trung Quốc bắt đầu tấn công thị trường nhà ở tiềm năng này. Giới chuyên môn cho rằng dòng tiền đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản sẽ tiếp tục tăng đến trước Thế vận hội Olympic Tokyo 2020.
Và giá nhà ở Nhật Bản đang tăng lên. Tại Tokyo, giá trung bình của một chung cư đã qua sử dụng cao hơn 4,5%, khoảng 400.000 yên cho mỗi mét vuông (4.000 USD). Giá trung bình của nhà ở riêng lẻ hiện đã tăng 2,4% lên 32.00.000 yên (300.000 USD) so với cùng kỳ. Trong khi đó, giá nhà chung cư tại Osaka là 250.000 yên (2.000 USD) tăng 3,7 %, giá nhà riêng lẻ là 480.000 yên (200.000 USD), tăng 1,7%. Tuy vậy sở hữu nhà đất Nhật Bản vẫn hấp dẫn.
>Đặc biệt là ở Nhật bản, thủ tục mua nhà rất đơn giản, người nước ngoài không phải đối mặt với bất kỳ rào cản nào khi mua nhà. Các cuộc đàm phán và điều tra tình hình nhà đất có thể bắt đầu sau khi một tài sản đã được chọn. Điều quan trọng để giao dịch thành công là người mua phải tìm được một công ty môi giới tốt. Khi cả hai bên mua – bán đồng ý với giao dịch, công ty môi giới sẽ làm một biên bản thỏa thuận tạm thời, gọi là Juyoujikou. Hoàn tất thủ tục có giấy chứng nhận của hai bên thì Juyoujikou được coi là hợp đồng chính thức. Bước cuối cùng là trả lại số tiền còn lại. Toàn bộ quá trình đăng ký tài sản tại đây có thể được hoàn thành trong khoảng 12 ngày
>Các chi phí phụ khi mua nhà tại Nhật Bản. Ảnh: Global Property Guide
Ngoài chi phí trả theo hợp đồng, người mua nhà phải đóng thêm các phụ phí bắt buộc sau: lệ phí công chứng, thường từ 50.000 đến 200.000 yên (560 đến 2250 USD), thuế đất đai nộp thông qua một công chứng viên là 1% giá trị tài sản và lệ phí cho các công ty môi giới bất động sản khoảng 3% giá trị hợp đồng cộng 60.000 yên (670 USD).
Và khi tìm kiếm bất động sản ở Nhật Bản, để tránh đầu tư sai, người mua phải phân biệt được giữa bất động sản toàn quyền sử dụng và thuê theo hợp đồng. Kazuhiro Okuda, chủ tịch của Hikari Nhật Bản Inc, một công ty cho thuê và bán bất động sản cho người nước ngoài tại Nhật Bản giải thích, toàn quyền sử dụng nhà đất là bạn mua toàn bộ đất và các tài sản cố định trên đất. Còn tài sản thuê theo hợp đồng chỉ sở hữu một phần, còn gọi là thuê chung cư có thời hạn. Chẳng hạn một chung cư có trên 200 mét vuông, bạn mua một căn hộ trong đó khoảng 28 mét vuông. Giá trị của hợp đồng này kéo dài từ 50 – 60 năm. Hầu hết khách hàng nước ngoài đều chọn mua nhà đất toàn quyền sở hữu.
